Как купить недвижимость в Москве максимально выгодно, для жизни или инвестиций!

Не секрет, что первый пул покупателей на старте продаж новостроек, это инвесторы, с целью заработать, как стать одним из них и не пожалеть.

Составили список правил надёжных инвестиций в недвижимость:

1) Узнай о планируемом старте нового проекта, для этого есть крайне удобный и профессиональный инструмент инвесторов domkad.ru (https://domkad.ru/), где находится и постоянно обновляется карта проектов с описанием статуса площадки, а так же есть тематические форумы касаемо каждого проекта в отдельности.

2) Отслеживай динамику получения разрешительной документации застройщиком на проект, тут нам помогут форумы, телеграмм каналы или инсайды от застройщика.

Самый важный инструмент инвестора это время, чем раньше зашли в проект тем больше получим прибыли. Тут пригодится умение грамотно, быстро и максимально взвешенно оценить инвестиционную привлекательность вышедшего в реализацию проекта.

3) Проект вышел в реализацию, цены знаем, что дальше? Определяем к какому сегменту относится проект: комфорт, бизнес, премиум, элитный и так далее.
Начинаем аналитику, первое и самое важное конкурентная среда, проверяем на классифайдерах таких, как Циан, Авито, наш.дом.рф или Домклик стоимость подобных лотов этого же сегмента в ближайшей зоне от проекта.
Важно понимать, что оценку и сравнение надо проводить именно одинаковых по сегменту проектов.

По нашей практике, застройщики на стартах продаж регулярно выводят лоты в проектах с завышенной ценой, никто не хочет упустить возможную прибыль, если стало очевидно, что внутренняя оценка дала сбой, и прогноз не сработал, спрос начинают регулировать скидками, это не наш вариант.

4) Анализ провели, выяснили, что проект стартовал ниже по стоимости чем соседние площадки, смотрим первый выведенный пул квартир и изучаем планировки, какую лучше выбрать?

Тут очевидно, если общая стоимость отличается от конкурентной среды рост будет у на всё не зависимо от планировки, не забываем про то, что при всём этом спрос на меньшие площади квартир будет больше, вопрос покупательской способности не более. Но часто бывает так, что цена студий или однокомнатных квартир будет равна конкурентной, а например двухкомнатные квартиры будут значительно ниже по стоимости м2, в данном примере при инвестиции особого смысла покупать огромные по площади двухкомнатные нет, например если в проекте есть выбор в среднем от 55 до 75 м2, проще взять минимальное возможное значение, опять же вопрос в покупательской способности, в дальнейшем при продаже чем меньше стоимость в общем пуле продаваемых квартир. тем больше потенциальных покупателей в будущем, а значит быстрее закроем сделку.

Важно! При выборе квартиры учитывать особенности проекта, одна из ключевых проверить куда выходят окна и в погоне за выгодой не купить квартиру с видом на крышу стилобата, или над коммерческой площадью где могут открыть бар или сделать хостел, особенно если это дистанционная сделка, узнавайте обязательно.

5) Квартиру выбрали, бронируем, так как проект только стартовал, от брони до подписания ДДУ может пройти до двух месяцев, когда застройщик дополучит необходимую документацию и проведёт регистрацию пилотного ДДУ в Росреестре

Тут кроется первый подводный камень, порой за то время пока застройщик дополучает документацию, внутри компании понимают, что цены по которым проводилось раннее бронирование ошибочные, и перед подписанием ДДУ с покупателями , брони аннулируют, с предложением актуальной цены. Крайне важно изучать договор брони или оферту которую подписываете на ранних этапах.

6) Бронь оплатили, ДДУ прошло регистрацию, осталось дождаться роста цены и выйти с прибылью, на каком этапе это лучше сделать?

Стоимость проектов на старте крайне волатильна, связанно это с наплывом покупателей и инвесторов, первый подъём цены может произойти уже в день продаж, в ближайший месяц цена будет особенно пристально регулироваться и стремиться вверх, с ослабеванием потока покупателей стагнируется и цена, поэтому крайне важно успеть купить квартиру в первых рядах.

Этап выхода определить довольно просто, если это спекулятивная сделка, где вы купили квартиру с целью продажи, достаточно определить вашу прибыль и выходить для перекладывания средств в новый проект для инвестирования. При грамотном заходе можно получить 15-30% прироста уже в первый квартал.

Крайне важно определить возможность начала строительства подобной площадки вблизи вашего проекта или второй очереди действующего проекта, так как это может демпинговать цену продаваемых лотов, и затормозить продажу.

7) Для инвестиции лучше покупать за 100% оплату или ипотеку ?

Безусловно если есть возможность воспользоваться финансовыми инструментами в виде льготной ипотеки такой как ипотека с гос.поддержкой, IT или семейной ипотекой то надо пользоваться, процент переплаты будет крайне низким и незаметным с учётом раннего выхода из сделки. Важно то, что при этом заход в инвестицию регулируется только минимальным взносом по ипотеке который с недавнего времени стал 20%. Лучше купить две квартиры в хорошем проекте, чем одну, но за 100% сумму оплаты. Узнавайте у застройщика какие будут доступны на старте финансовые инструменты, если рассрочка то какие условия, может траншевая ипотека или переход с рассрочки на ипотеку?
Всё это крайне важно при инвестиционных расчётах, и даст точное понимание Вашей выгоды.

Важно!
Если прошел месяц со старта проекта, а то и меньше, то поезд для спекулятивного инвестирования ушел, это не отменяет дальнейший рост цены в проекте, но не такими объёмами за короткое время, в этом случае можем говорить про долгосрочное инвестирование и сохранение денежной массы от инфляции, что так же отлично!

Время = деньги, это ключевой аспект успешной инвестиции в недвижимость.
Много важных аспектов зависит от конкретного застройщика, геолокации и сегментации проекта, выбранного планировочного решения, доступных на старте финансовых инструментов и многих других факторов. Остались вопросы? Мы с радостью подскажем!